In questo articolo ci occuperemo di cosa ci aspetta quando decidiamo di cambiare casa, più nello specifico della situazione in cui per acquistare la nuova abitazione sia necessario vendere la propria.
Ovviamente se si dispone già della liquidità necessaria, sarà sufficiente concentrarsi sulla scelta della nuova casa, mentre se dovremo recuperare denaro dalla vendita della nostra, sarà necessario gestire alcune variabili.
Vedremo quindi degli esempi, analizzeremo alcuni aspetti da gestire e faremo un cenno ad alcuni errori frequenti che è bene non commettere.
Possono essere diverse le motivazioni che ci spingono a cambiare casa.
Molto frequente è la necessità di spazio, per esempio quando la famiglia si allarga oppure si desidera uno studio o una zona giorno più grande. Può intervenire un trasferimento di lavoro o vogliamo avvicinarci ai nostri cari, oppure semplicemente ci piacerebbe una casa un po’ più bella o in una zona un po’ più comoda. Capita anche che la nostra casa sia divenuta troppo grande e impegnativa ad esempio perché i figli sono andati via.
Quale che sia il motivo e considerate le somme in gioco, come direbbe Jacques de Chabanne il famoso signore di Lapalisse, l’importante è non sbagliare!
Spesso chi decide di cambiare casa, lo fa partendo dalla ricerca della nuova, consultando gli annunci online e magari visitandone qualcuna. È istintivo e comprensibile ma è anche una strategia che può generare qualche delusione. Ad esempio, nel caso in cui durante la ricerca della nuova casa dovessimo trovare quella ideale, se non si sarà valutata l’operazione nel suo complesso, non saremo sicuri di poterla acquistare rischiando magari di perderla.
Quindi come muoversi?
Per avere una strategia sicura ed efficace occorrerà gestire almeno 3 aspetti:
- Stimare l’impatto economico complessivo dell’operazione
- Stabilire la corretta sequenza di realizzo delle varie fasi
- Prevedere tempistiche corrette per la realizzazione delle fasi
L’impatto economico dell’operazione
Per avere un quadro complessivo delle somme in gioco dovremo:
- quantificare le risorse economiche a disposizione
- individuare il valore della nuova casa
- quantificare i costi accessori dell’operazione
Normalmente il capitale a disposizione è composto dal valore di realizzo della nostra casa (dedotto il mutuo residuo se in essere), da denaro su conto corrente o investito e dal mutuo che eventualmente potremo ottenere dalla banca. Particolare attenzione dovrà essere prestata nel definire il reale valore di vendita della nostra casa. Sono facilmente immaginabili le conseguenze di una errata valutazione ad esempio impiegare troppo tempo per venderla o non riuscirci affatto, oppure realizzare meno di quanto ipotizzato. Se chiederemo un mutuo sarà opportuno verificare la reale possibilità di ottenerlo o conoscere quanto potremo ottenere, il fatto di aver avuto in passato altri prestiti non da certezze in questo senso.
Determinato quanti soldi abbiamo a disposizione potremo capire se sul mercato ci sono case in vendita adatte alle nostre esigenze e a prezzi che potremo permetterci. Attraverso semplici indagini in internet, sarà piuttosto veloce individuare zone e tipologie compatibili con le nostre tasche. Teniamo conto che il valore di un immobile dipende principalmente da 3 fattori che sono la sua ubicazione (direi il più importante), le sue caratteristiche (ad esempio se è signorile o popolare, le condizioni di manutenzione ecc.) e le sue dimensioni. Ovviamente ci sono altri fattori che incidono, in ogni caso avendo un’idea dei valori medi di una zona potremo orientare la nostra ricerca in maniera più efficace. Per esempio se è importante vivere in un determinata zona, potremo conoscere la tipologia di immobile che è possibile acquistare con il nostro budget. Al contrario se avessimo bisogno di un certo numero di locali potremo individuare le zone o i quartieri dove trovare immobili adatti alle nostre esigenze e alle nostre tasche. La buona notizia è questo tipo di informazioni è facile da reperire, molto di più che non solo 10 anni fa, in pratica la maggior parte delle case in vendita si trova in internet. Comodamente dal proprio divano attraverso gli annunci sui portali immobiliari e quelli ottenibili con i motori di ricerca, potremo avere una buona panoramica dei valori medi delle varie zone.
Il terzo ed ultimo parametro che ci darà una visione di insieme delle cifre in gioco è la stima dei costi accessori. Nel corso dell’operazione avremo a che fare con diversi soggetti che a vario titolo avranno un ruolo o una funzione. Ci sarà ad esempio il notaio per la stipula dei contratti, ci saranno le imposte, magari l’agente immobiliare, l’impresa dei traslochi oltre a vari artigiani per ristrutturazioni e sistemazioni. Non dimentichiamo poi i costi bancari e degli allacciamenti alle utenze. Saggio quindi, per mezzo di carta e penna, stilare un elenco di voci e costi; attenzione perché il totale può essere una cifra importante, si può stimare un’incidenza tra un 6/7% fino anche ad un 20/25% del costo della nuova casa. Bene, abbiamo un’idea del valore di vendita della nostra casa, abbiamo eventualmente determinato quanto mutuo possiamo ottenere e abbiamo una conoscenza più chiara dei costi accessori. Addirittura abbiamo individuato qualche casa che potrebbe fare al caso nostro.
E ora come ci muoviamo?
Prima di passare al secondo aspetto da gestire facciamo un cenno alle fasi di acquisto di un immobile, cioè quali sono i passaggi per diventare proprietari di casa.
Il nostro ordinamento prevede che gli accordi per la compravendita immobiliare debbano avere la forma scritta, non valgono quindi gli accordi verbali o le testimonianze.
I passaggi importanti nel processo di acquisto di un immobile sono quindi due: il contratto preliminare di compravendita e l’atto definitivo di trasferimento (rogito).
Il preliminare è un contratto con cui acquirente e venditore si impegnano a vicenda a stipulare un successivo atto definitivo, il rogito appunto. Nello stesso contratto fissano tutti i termini e le condizioni per il passaggio di proprietà, ad esempio – come minimo – il prezzo della casa, i tempi e le modalità di pagamento e il termine di stipula del rogito. Alla firma normalmente l’acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra, grosso modo il 10/15% del prezzo complessivo. Moltissimo altro ci sarebbe da aggiungere, ma in questa fase è utile sapere che si tratta di un contratto piuttosto vincolante e che il mancato rispetto degli impegni assunti può essere molto oneroso, attenzione quindi.
Considerata la particolarità è quindi saggio farsi assistere da un professionista qualificato se non si dispone della competenza necessaria. Figure sicuramente adatte a questo scopo sono il notaio, un avvocato specializzato in ambito immobiliare e l’agente immobiliare qualificato. Qui l’improvvisazione può costare cara, quindi cerchiamo di rivolgerci solo a soggetti di provata competenza.
Con il contratto definitivo di compravendita, stipulato alla presenza del notaio che si occuperà anche delle formalità connesse, si perfezionerà il passaggio della proprietà. È il momento in cui viene saldato il prezzo e normalmente consegnato l’immobile. Anche qui ci sarebbe da entrare nel dettaglio, diciamo per semplicità che è la conclusione del processo di acquisto.
La corretta sequenza
Torniamo al secondo punto, la corretta sequenza. Come abbiamo visto per comprare o vendere una casa si sottoscrive un preliminare di compravendita quindi, per concretizzare il nostro “cambio casa”, dovremo sottoscriverne due, uno per comprare la nuova casa e l’altro per vendere la nostra.
È piuttosto improbabile che si riesca a sottoscrivere i due preliminari in contemporanea perché avere nello stesso momento un acquirente per la nostra casa e una nuova casa a disposizione è come vincere al superenalotto, quando c’è uno di solito manca l’altro.
Dovremo quindi decidere se occuparci prima dell’acquisto della nuova casa e poi della vendita della nostra oppure il contrario, bisogna necessariamente partire da una delle due.
Quindi prima compro e poi vendo? O il contrario? Qual è la strategia migliore?
Non esiste il metodo universale, in realtà la scelta di quale operazione concretizzare prima dipenderà da fattori e situazioni individuali. Per esempio se la nostra casa è difficile da vendere oppure se rappresenta la totalità del capitale da impiegare per l’acquisto della nuova, allora sarà opportuno prima vendere.
La decisione potrebbe dipendere anche da fattori emotivi. Alcune persone si sentono più sicure ad aver comprato una nuova casa prima di vendere la propria, altre invece preferiscono avere la sicurezza di aver venduto prima di affrontare l’acquisto. Insomma va valutato caso per caso.
Vediamo alcuni dei vantaggi e degli svantaggi delle due strategie.
Se prima compreremo la nuova casa avremo il vantaggio di sapere dove andare a vivere una volta completato il processo, sull’altro piatto della bilancia ci saranno però delle incertezze sui tempi e sul realizzo della vendita della nostra casa, con il rischio di non avere le risorse per pagare la nuova entro i termini concordati.
Se invece avremo venduto prima la nostra, saremo certi di disporre dei soldi per comprare la nuova casa, avremo anche la certezza del valore di vendita ma ci saremo impegnati a traslocare anche se non ne sarà ancora trovata un’altra.
La buona notizia è che ogni anno centinaia di migliaia di famiglie cambiano casa con successo seguendo una di queste due strategie!
L’importanza è adottare alcune precauzioni.
Per esempio potremo serenamente impegnarci a comprare una nuova casa non avendo ancora venduto la nostra se:
- avremo determinato correttamente il valore di vendita e verificato la commerciabilità della nostra casa
- avremo predisposto e messo in atto un efficace piano di vendita
- avremo previsto tempistiche lunghe per la firma del rogito della nuova casa in modo da aver tempo sufficiente per vendere la nostra.
Viceversa potremo vendere la nostra casa senza aver ancora acquistato la nuova se:
- avremo verificato che sul mercato esistono immobili adatti a noi e a valore che possiamo sostenere
- avremo previsto tempi per consegnarla sufficienti a permetterci di trovarne una nuova
Dopo aver analizzato i primi due aspetti da gestire, quindi l’impatto economico dell’operazione e la sequenza da adottare per le varie fasi, passiamo all’ultimo punto, le tempistiche.
Come abbiamo visto, quando si sottoscrive un preliminare occorre prevedere, tra l’altro, il termine entro cui stipulare il rogito definitivo con conseguente saldo del prezzo e consegna dell’immobile, in pratica entro quando dovremo pagare la nuova casa ed entro quando dovremo consegnare la nostra.
Con le dovute tolleranze, il periodo che intercorre tra il preliminare e il rogito dovrebbe essere compreso tra i 6 e i 12 mesi. Se ci saremo impegnati a vendere la nostra casa prima, questo intervallo di tempo dovrebbe essere più che sufficiente a farcene trovare una nuova mentre se avremo acquistato prima, quel lasso di tempo dovrebbe permetterci di vendere la nostra con ragionevole margine di sicurezza. Chiaramente se avremo tenuto conto di quanto fin qui esposto.
Vediamo ora alcuni errori spesso commessi da chi si è cimentato con il “cambio casa” senza un piano:
- non stimare correttamente il valore e la vendibilità della propria casa. Purtroppo non è semplice farlo perché le informazioni reali sulle compravendite non sono disponibili come in altri Paesi, quindi per capire quanto vale la propria casa ci si basa spesso su quanto costano altre case in vendita o su quanto si è speso per ristrutturarla o addirittura basandosi sui borsini immobiliari. Questi non sono elementi utili a fornirci un valore reale perché si basano su un’aspettativa. Gli stessi borsini prevedono forbici troppo ampie e non tengono conto di particolarità di zona. Al contrario gli addetti ai lavori stimano il valore di una casa sulla base di esperienze di vendita reali, quindi non su quanto chiedevano all’inizio della commercializzazione degli immobili ma su quanto realmente hanno realizzato alla fine del percorso.
- Non prevedere e attuare un piano di vendita efficace della propria casa. Troppo spesso si vendono immobili pubblicizzati male, con fotografie di pessima qualità e in disordine. Attenzione perché il biglietto da visita di un immobile è ormai diventato il web, e poi dai, ci presenteremmo ad un primo appuntamento in disordine e mal vestiti?
- Credere di aver un accordo per la vendita o l’acquisto di una casa senza aver firmato un preliminare. Come detto in Italia è prevista la forma scritta per questo tipo di accordi, in assenza non ci sono tutele per cui la persona con cui pensiamo di essere d’accordo potrà cambiare idea o le condizioni pattuite senza conseguenze, magari mettendoci in difficoltà.
- Avendo in passato comprato o venduto una casa pensare di sapere già “come si fa”. Il mercato immobiliare non è statico, quindi ciò che poteva essere valido un tempo non è detto che lo sia ancora oggi. Le normative sono cambiate nel corso degli anni, quindi meglio informarsi bene!
Ce ne sarebbero molti altri, per chi volesse approfondire e’ possibile scaricare gratuitamente dal nostro sito un ebook sui
10 errori da non commettere per vendere casa presto e bene
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Come abbiamo visto anche se in generale, la gestione di una compravendita è un processo delicato con implicazioni anche emotive importanti.
Occorre quindi analizzare la situazione con lucidità e reperire le corrette informazioni perché improvvisazione e scarsa preparazione possono costare molto. Evitare errori permetterà di gestire l’operazione con maggiore serenità e nel modo più vantaggioso.
A questo punto tocca a voi, noi ci auguriamo che anche grazie a queste informazioni possiate realizzare il vostro sogno velocemente e senza sorprese.