Cose da fare quando si acquista casa
Il compimento di un affare immobiliare è un momento di grande delicatezza e non solo per l’insieme di preoccupazioni, aspettative e stati d’animo che si alternano quando si decide di acquistare un immobile, ma anche perché spesso si tratta dell’impegno economico più importante di un’intera vita. Per affrontarlo con serenità, è necessaria una conoscenza approfondita dell’intero processo di compravendita, che comporta obblighi di natura contrattuale, burocratica e fiscale. Per permettervi di evitare agevolmente qualunque insidia, abbiamo elaborato questa breve guida, pensata per fornirvi le coordinate necessarie a comprar casa in modo consapevole, e quindi senza pensieri. Le tre fasi sono il reperimento dei fondi (l’ottenimento del mutuo), le verifiche sull’immobile e i passaggi burocratici.
I passaggi topici nell’acquisto di una casa sono fondamentalmente i seguenti: la sottoscrizione di una proposta di acquisto e la relativa accettazione da parte della proprietà, il contratto preliminare di compravendita e per ultimo l’atto di trasferimento (comunemente il rogito). Andiamo ora ad analizzarli uno ad uno.
- La prima, fondamentale tappa della proposta d’acquisto è la sottoscrizione di un accordo preliminare, eventualmente preceduto da una proposta d’acquisto, che è il primo punto di contatto tra le due parti: l’acquirente e il venditore.
Oggetto dell’accordo preliminare è l’impegno da parte dell’acquirente di pagare il prezzo prezzo concordato entro il termine e quello del venditore di vendere e consegnare la proprietà entro il termine pattuito e rispettando una serie di garanzie. L’accordo può includere anche potenziali clausole accessorie: si tratta di precisazioni con cui arricchire il contenuto minimo della sottoscrizione, che possono riguardare eventuali beni mobili (cessione di condizionatori, elettrodomestici, arredamento) presenti nella proprietà. È opportuno in questo senso ricordare che, in caso di mancata specificazione contraria con una clausola accessoria, beni stabilmente connessi all’immobile come ad esempio condizionatori, caldaie, domotica ecc. sono da considerarsi inclusi nella compravendita.
Il preliminare di vendita prevede il versamento di una somma a titolo di una caparra. Tale somma (normalmente il 10/15% del valore dell’ immobile) impegna fortemente le parti in quanto, in caso di non mantenimento degli accordi potrebbe essere persa da chi non li rispetta.
- La fase successiva è la stipula del rogito.
Questo è forse il passaggio più importante nell’acquisto di una proprietà immobile ed è un atto notarile che attesta ufficialmente il trasferimento della proprietà. Può essere effettuato solo in presenza di un notaio registrato all’albo, la cui parcella è un costo da mettere inevitabilmente in conto.
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Per rogitare nel modo più sicuro possibile e senza alcun imprevisto, è quindi opportuno effettuare tre gruppi di scrupolosi controlli: il titolo edilizio, la visura catastale e una verifica dello stato condominiale. Le normative, nel corso degli ultimi dieci anni, si sono fatte molto più stringenti ed è opportuno arrivare pronti al momento del rogito. (Linkare articolo)
Oltre ai dati di entrambe le parti e dell’eventuale intermediario (cioè dell’agenzia immobiliare), ogni rogito deve infatti contenere il titolo edilizio, ossia i dati che certificano la regolarità e la rispondenza del bene alle normative. È infatti importante che siano notificati tutti i provvedimenti di modifica avvenuti nell’immobile (ristrutturazioni o ampliamenti, per esempio) che per legge devono essere regolarmente comunicati e registrati dall’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Questo avviene in quanto anche un solo provvedimento non rendicontato potrebbe bloccare un mutuo, in quanto l’ente finanziatore (la banca) potrebbe interromperlo, nel timore un quadro di abusivismo edilizio. Raccomandiamo di effettuare quindi una verifica presso l’autorità di riferimento (come già specificato, l’ufficio tecnico del comune).
Raccomandiamo inoltre una verifica catastale, che – va ricordato – è del tutto indipendente da eventuali valutazioni sui provvedimenti di modifica, in quanto il Catasto ha competenza esclusivamente fiscale. Una visura catastale contiene l’indicazione di tutti i proprietari , i passaggi di proprietà, ed eventuali variazioni oltre ovviamente ai dati “anagrafici” e al valore fondiario attribuito all’immobile.
Infine, caldamente raccomandata è una verifica della situazione condominiale. Oltre al fatto che il notaio lo richiederà sicuramente, è opportuno avere per le mani questo documento in quanto attesta che non ci siano spese pendenti. Perché?
Poniamo che un’assemblea condominiale abbia decretato dei lavori per la ristrutturazione di una facciata pochi mesi prima che voi abbiate deciso di acquistare un immobile in un condominio. Il costo è a carico del venditore che sta per lasciare l’appartamento o di voi che state per subentrargli? Una recente sentenza della cassazione ha stabilito che, se la delibera condominiale è dispositiva, l’obbligo di coprire il costo è a carico del venditore: una situazione comunque da chiarire prima di concludere la procedura di rogito.
Ogni parte è tenuta a fornire i documenti di sua spettanze, ma ricordiamo che è possibile delegare a un tecnico o a un agente immobiliare la raccolta del necessario. Valore Casa Garantito offre questo servizio in maniera del tutto gratuita. Vi invitiamo a contattarci per saperne di più a riguardo.
E per concludere, una domanda che ovviamente vi sarete posti. Tutto questo processo, che contempla la sinergia di diversi professionisti e richiede costi ed energie, quanto costa?
Al netto delle variabili in gioco, possiamo fornire una risposta, identificando per prima cosa tre “famiglie” di costi (chiaramente, a carico dell’acquirente!):
- il mutuo e i suoi costi accessori (perizia iniziale, istruttoria, oneri e assicurazione);
- l’atto notarile;
- i costi dell’intermediario (l’agenzia, se presente).
Non esistono regole fisse, ma nella situazione “media” della compravendita di un immobile del valore di 250.000 euro (ponendo l’accensione di un mutuo da 180.000 euro), dovrete preventivare:
- 4.000-6.000 euro di rogito (a seconda dei prezzi sul mercato locale)
- 1000 – 2000 euro di costi accessori al mutuo
- 10.000 euro di costi d’agenzia
- 1000 euro di “varie” (allacciamenti, assicurazioni etc…)
Quest’ipotesi, oltretutto è commisurata allo scenario dell’acquisto di una prima casa, che prevede una serie di sgravi fiscali assenti nel caso in cui si stia acquistando una seconda proprietà immobiliare o si compri direttamente dall’impresa costruttrice. In quest’ultima ipotesi, alcuni costi lievitano; è necessario oltre all’imposta catastale adempiere al pagamento dell’IVA sul prezzo e vanno preventivate anche spese per gli allacciamenti.
Ora che sapete cosa serve fare quando si acquista casa, non ci resta che augurarvi buona fortuna e ricordarvi che, per qualunque richiesta, Valore Casa Garantito è pronta a supportarvi in ogni fase del processo, con lo sguardo diretto verso ogni specifica esigenza. Vi aspettiamo all’indirizzo mail info@valorecasagarantito.com!