SI FA PRESTO A DIRE “AFFITTO”: 3 COSE CHE È BENE SAPERE PRIMA DI AFFITTARE UN IMMOBILE
Affittare è una soluzione che da sempre genera grande interesse e aspettative nei proprietari immobiliari.
In primo luogo, l’idea di un introito derivante da un affitto alletta: difficile dire di no a un’entrata mensile fissa, sul conto corrente, generata senza alcun tipo di sforzo. A questo si unisca il mantenimento del bene (e del patrimonio): se un domani si volesse destinare la casa a un figlio o a un parente, o rimetterla sul mercato per dare corso – coi proventi della vendita – a qualunque tipo di progetto, sarebbe pronta all’uso e ancora saldamente in mano al proprietario.
Se alcuni di questi elementi hanno indubbiamente un fondo di verità, bisogna considerare che sull’affitto esistono tutta una serie di luoghi comuni, che è bene andare a mettere in dubbio uno ad uno. La locazione può essere uno straordinario strumento di investimento nelle mani di un proprietario ma è bene considerare il quadro legale, alcune dinamiche del mercato immobiliare e una certa quota di rischio, che molto spesso viene ignorata. Elenchiamo qui tre elementi indispensabili.
NON TUTTE LE CASE SONO IDEALI PER L’AFFITTO: IMPARA A CONOSCERE LA TUA
Prima doverosa premessa quando si intende affittare: avere chiaro cosa s’intende per aspettativa di realizzo e capire come questa si applica alla tipologia di immobile che intendiamo locare. Potremmo definire l’aspettativa di realizzo come la stima di quanto potremmo ottenere come canone dalla nostra casa.
Esistono tipologie di immobili che hanno un’aspettativa di realizzo molto alta, altre che si posizionano meglio sul mercato in vendita.
Poniamo uno scenario: in una zona urbana servita da mezzi pubblici e servizi, disponiamo di un bilocale (dal valore di 170.000 euro) e di un trilocale (quotato invece 300.000 euro). Il canone realizzabile dal bilocale si attesterebbe tra i 6-700 euro, quello del trilocale, sugli 800/900 euro. Ne conviene che, nel caso del trilocale, conviene pensare alla vendita, mentre il bilocale si presta molto meglio all’affitto.
Si apre inoltre un tema di mercato target, per cui è in parte necessario ragionare con un’ottica vagamente da marketer. La destinazione d’uso di un bilocale favorisce il ricambio: questo tipo di proprietà interessa solitamente la singola persona o al massimo di una coppia, che presto potrebbe trasferirsi in seguito all’allargamento della famiglia. Il ricambio, contrariamente a quanto può sembrare a istinto, è un fatto ottimo: libera da vincoli contrattuali che “bloccano” il bene per anni e il proprietario può aggiornare il prezzo in caso di una crescita del mercato immobiliare locale. Tutto il contrario di quanto avviene con un trilocale, che si presta al contrario a un target familiare bisognoso di stabilirsi per lungo tempo. In quel caso, una soluzione vincente potrebbe essere, se possibile, suddividerlo in un monolocale e un bilocale, massimizzando, con dei costi comunque contenuti, l’aspettativa di realizzo.
Insomma: vi invitiamo attentamente a valutare le caratteristiche della vostra proprietà e il suo posizionamento sul mercato prima di affrettarvi a cercare un inquilino.
CONOSCERE A FONDO LA LEGGE ITALIANA (E I VINCOLI CHE IMPONE)
Altro grande nodo da sciogliere è quello della legislazione sui contratti di locazione vigente attualmente in Italia.
Il legislatore ha diviso i contratti in due grandi famiglie: i contratti a canone concordato e i contratti a canone libero. Vediamo, nel dettaglio, le due tipologie di contratto:
- Il contratto a canone concordato, evoluzione del celebre equo canone, è una tipologia di contratto che fissa il canone d’affitto su una serie di tabelle sancite dalle autorità comunali. In cambio dell’accettazione del prezzo “calmierato”, il proprietario può sottoscrivere contratti di durata inferiore. Tra questi menzioniamo il contratto abitativo normale (della durata di 3 anni + 2), il contratto di natura transitoria (da 1 a 18 mesi) e il contratto per studenti (della durata di un anno, che è anche l’unico dedicato a questa tipologia di inquilini).
- Il contratto a canone libero, è invece una tipologia di scrittura che permette al proprietario di affittare il proprio immobile a prezzi di mercato. Questa libertà, però, lo vincola a una durata contrattuale di 4 anni + 4. Il rinnovo tra i due periodi è automatico e può essere disdetto solo nel caso di necessità abitativa del titolare o di un parente fino al secondo grado.
Bisogna quindi tenere in conto esigenze singole, che non possono risentire di grandi regole generali. L’affitto, de facto, congela bene e patrimonio per almeno 8 anni (più eventuali procedimenti di sfratto nel caso di morosità o non disponibilità a lasciare da parte dell’inquilino). Se si pensa di avere necessità dell’immobile entro tempi medio-brevi, ci sentiamo di consigliare una forma contrattuale che si confaccia alle vostre esigenze.
LA SCELTA DELL’INQUILINO
Un inquilino moroso può trasformarsi per un proprietario immobiliare in un incubo vero e proprio: il proprietario è tenuto ad anticipare le spese per le tasse e le spese condominiali e fino sgombero forzoso da parte delle autorità non può rimpossessarsi del suo bene. Proprio per questo consigliamo di fare un’attenta cernita e selezionare un inquilino che sia un puntuale pagatore. Le operazioni a tutela del proprietario sono fondamentalmente due:
la richiesta di un deposito cauzionale (solitamente tre mensilità), da trattenere nel caso di danni alla struttura, e una scrupolosa verifica sulla solvibilità dell’inquilino, tramite la richiesta di buste paga o, nel caso si tratti di un lavoratore autonomo, della dichiarazione dei redditi annuale.
Esistono anche delle polizze assicurative che risarciscono in svariata misura il proprietario dai danni derivanti da un comportamento scorretto dell’inquilino.
Quindi, affittare è complicato e sconveniente? Tutt’altro: è sconveniente e complicato laddove non si ha le coordinate per agire con certezza e ritagliare una soluzione adeguata alle proprie esigenze. Valore Casa Garantito è una realtà disposta naturalmente all’ascolto: contattaci e valuteremo insieme la migliore soluzione per mettere a profitto il tuo immobile!