Come sottoscrivere un preliminare di compravendita… a regola d’arte!
State comprando casa e siete nella fase iniziale: la stipula del preliminare di compravendita. Si tratta di un contratto fondamentale in quanto il notaio, per rogitare, si rifarà a questo accordo e alla sua bontà. Le parti coinvolte – l’acquirente e il venditore (il proprietario dell’immobile) – saranno quindi chiamate a effettuare uno scrupoloso lavoro.
Si tratta molto di più di una pezza documentale che mette nero su bianco l’impegno da parte dell’acquirente a pagare il prezzo e quello del venditore a cedere la casa entro un termine concordato: per redigere un preliminare che vi tuteli davvero da ogni potenziale spiacevole conseguenza ci sono ben sette fattori di cui dovrete tenere conto. Andiamo ora ad analizzarli singolarmente: solo dopo aver messo la spunta all’elenco che vi proponiamo potrete davvero dire di avere per le mani un preliminare di compravendita a prova di ogni inconveniente!
- In primo luogo, l’identificazione di tutti i proprietari. Tutte le parti che concorreranno alla firma del documento dovranno comprovare la propria identità, raccogliendo un documento d’identità e il codice fiscale. Ognuno degli interessati dovrà procedere alla firma.
- In secondo luogo, andrà reperito il titolo di provenienza, ovvero il documento e’ pevenuta la proprietà sull’immobile. Bisogna prestare, in questo caso, grande attenzione a successioni e donazioni, in quanto potrebbero esserci implicazioni pratiche per la commerciabilita’ del bene. Per ulteriori informazioni su questi aspetti, fate riferimento a quest’articolo, in cui vi parliamo del tema.
- A questo punto è necessario fare una serie di controlli fiscali, che hanno come ente di riferimento il Catasto (o Ufficio del Territorio) del comune dove e’ ubicato l’immobile. In primo luogo sarà necessario ottenere la scheda catastale dell’immobile e verificare che il disegno corrisponda allo stato dei luoghi. Quindi, occorre una visura catastale storica: questa deve contenere i nominativi di tutti i proprietari presenti e passati, la traccia di tutti i passaggi di proprietà e l’elenco delle eventuali modifiche apportate. È necessario verificare che la visura riporti tutti i dati corretti. Entrambe possono essere scaricate dal Catasto dal proprietario o da un tecnico abilitato.
- Viene quindi il momento di sincerarsi della completa conformità urbanistica dell’immobile, reperendo l’apposita documentazione. Sarà necessario raccogliere i cosiddetti titoli autorizzativi, ovvero i provvedimenti che hanno dato il nulla osta alla costruzione dell’immobile ed alle sue eventuali modifiche. Il titolo autorizzativo è molto importante perché attesta l’adeguamento ai requisiti urbanistici vigenti e non dimenticate che le false dichiarazioni in tema di urbanistica oltre a rendere nullo il rogito costituiscono anche reato penale, attenzione quindi!
Per tutti questi documenti, l’ente di riferimento è l’Ufficio Tecnico del comune di riferimento, con cui vi consigliamo di prendere appuntamento quanto prima.
- Indispensabile è anche provare l’assenza di gravami a carico dell’immobile oggetto della compravendita. Controllo sostanziale e importante, “l’ispezione ipotecaria” che si ottiene presso la conservatoria (o Ufficio Pubblicita’ Immobiliare) serve per verificare che sulla casa non incombano ipoteche o pignoramenti o altri atti pregiudizievoli.
- Se l’immobile è parte di un condominio sarà anche opportuno compiere una verifica dello stato condominiale. Questo perché l’assemblea condominiale potrebbe aver deliberato lavori o ristrutturazioni. Una sentenza della cassazione del 2021 ha stabilito che, in questi casi, i costi sono a carico del venditore che ha sottoscritto la delibera: in ogni caso si tratta di una situazione che è opportuno chiarire fin dalla stipula del preliminare. Verificare anche che non ci siano spese condominiali arretrate, questo perche’ il nuovo proprietario verrebbe chiamato a corrisponderle perlomeno per la gestione in corso e per quella precedente anche dopo il rogito.
- Infine, è necessario possedere la certificazione energetica dell’immobile. Avendo una durata di dieci anni può essere già in possesso del proprietario: nel caso fosse ancora valida non è necessario rinnovarla – a meno che non siano subentrate modifiche strutturali. In assenza di certificazione, invece, va considerato che l’ottenimento di questa è a carico del venditore e si ottiene incaricando un tecnico abilitato, mediamente per un costo di qualche centinaio di euro.
Avete spuntato tutti i punti dell’elenco? Perfetto: ora potete apporre la vostra firma sul preliminare. Il rogito e il resto della compravendita verranno da sé!