IL DESTINO DI UNA CASA VUOTA È NELLE VOSTRE MANI: PRO E CONTRO DI OGNI SCENARIO
Anche in un mercato immobiliare frenetico come quello odierno può accadere che una casa rimanga vuota e per diverse ragioni.
Che si tratti di un immobile ereditato o di una seconda casa che non viene più utilizzata dai legittimi proprietari da molto tempo, il quadro è comune a tanti e genera, in chi lo sperimenta, interrogativi di vario tipo.
Non sarebbe meglio mettere a frutto il patrimonio di famiglia? È più profittevole locare o vendere? Che genere di costi comporterebbe lasciarlo vuoto?
Per fare chiarezza, alla luce della grande esperienza di Valore Casa Garantito, abbiamo scelto di elencare i pro e i contro che ogni scenario determina. Come spesso avviene, non esiste una strada maestra: è necessario considerare come ogni scelta determina invariabilmente vantaggi e svantaggi. Questa guida vi permetterà di venire a conoscenza di entrambi e di decidere con la consapevolezza di chi si è informato a fondo.
IL NON USO, E LA SICUREZZA DI UN IMMOBILE VUOTO… A RENDERE!
A far propendere una persona per questa scelta, apparentemente irragionevole, possono contribuire diversi scenari. Alcuni di questi poggiano nel passato, nel valore emotivo di cui tutti gli esseri umani rivestono qualunque possedimento materiale, a maggior ragione le quattro mura del focolare domestico. La vecchia casa di famiglia ereditata dal padre da poco venuto a mancare è il palcoscenico dei ricordi d’infanzia, e quand’anche non ci si abbia mai vissuto può diventare il “memoriale” del caro scomparso. Può subentrare anche un attaccamento autoreferenziale alla proprietà: si considera un immobile parte del patrimonio familiare, e non si vuole retrocedere e disfarsene, anche se quella casa genera dei costi sempre più salati (e, parallelamente, si svaluta.)
Una casa non utilizzata, è infatti solo un costo: genera spese vive, derivanti dal suo mantenimento e dal deperimento della struttura. Se i costi legati ai rifiuti e agli allacciamenti sono evitabili, IMU e spese di condominio vanno calcolate a bilancio anche se si riesce a dimostrare che la casa è vuota. Per delineare un esempio, un trilocale del valore medio di 250.000 euro ubicato in una zona periferica a una grande città, può generare tra i 3000 e i 5000 euro di costi annui, sempre ammesso che il condominio non deliberi lavori straordinari.
A questo si aggiunga che una casa vuota è una casa in cui non si può intervenire tempestivamente: un’infiltrazione rischia di diventare un allagamento e una crepa una voragine. Ovviamente, la mancata manutenzione deprezza la proprietà, che se rivenduta o locata genererà introiti molto minori.
Nella nostra esperienza possiamo confermare che, chiunque abbia intenzione di mantenere inutilizzato un immobile cambia idea in modo molto tempestivo nel giro di pochi mesi. Esistono però alcune circostanze che legittimano, entro tempi ragionevoli, il non uso.
La prima è la previsione di un utilizzo da parte di un famigliare: il classico caso per cui ci si ritrova a dover attendere che i figli abbiano ultimato gli studi per insediarsi nell’appartamento che fu dei nonni e quindi si evita di disfarsene.
Inoltre, l’immobile vuoto è ubicato in una zona attualmente depressa ma che potrebbe vivere un grande sviluppo – ancor meglio se i lavori sono già in corso – potrebbe essere oggetto di un aumento della sua quotazione. È la classica circostanza che avviene quando, in una zona periferica, avvengono imponenti riqualificazioni urbane o vengono costruite infrastrutture. In questo caso, consigliamo però di fare attenzione alle lungaggini: c’è una certa differenza tra attendere una nuova fermata della metropolitana per due anni e attenderla per venti.
AFFITTARE SÌ, MA CON SCRUPOLOSE VALUTAZIONI
Quando si parla di affitto occorre sfatare tutta una serie di luoghi comuni. In primo luogo bisogna tenere conto che la locazione in Italia è rigidamente regolamentata. La legge ha diviso in due grandi famiglie i contratti, suddividendoli in contratti a canone libero e contratti a canone concordato. Il contratto a canone libero, che è quello più allettante in quanto permette di affittare a prezzi di mercato, ha una durata di 4 anni, al termine dei quali si rinnova automaticamente per altri 4 a meno che il proprietario non richieda il rilascio l’immobile per uso proprio o per quello di un parente fino al secondo grado.
Data per assodata questa premessa, il pro di locare una proprietà coincide con il mettere a profitto il patrimonio, rendendo il possesso di un immobile un investimento a tutti gli effetti.
Si apre a questo punto la tematica relativa alle caratteristiche e alle aspettative di realizzo legate all’immobile, che possono cambiare in funzione di ubicazione e tipologia. Banalmente, ci sono immobili più adatti all’affitto e immobili più adatti alla vendita.
Per esempio, in una zona urbana servita da mezzi pubblici e servizi, un bilocale è molto meglio di un trilocale o di un monolocale. Ciò avviene per una questione di canone realizzabile: tra un bilocale e un trilocale la differenza non è proporzionale rispetto al valore dei due immobili.
Per fare un esempio, un bilocale del valore di 170.000 euro può generare un canone di 6-700 euro. Se invece affittassimo un trilocale da 300.000 di valore, realizzeremo un canone di 8/900. Un bilocale si presta, oltretutto, a una destinazione d’uso che favorisce il ricambio: il target per questo tipo di proprietà è quello di una persona o al massimo di una coppia, che presto potrebbe trasferirsi in seguito all’allargamento della famiglia. Un trilocale, oltre ad avere un’aspettativa di realizzo più bassa, è più adeguato a necessità abitative più estese nel tempo. Quando si affitta, bisogna ricordare che il “ricambio” è positivo, in quanto il più grande contro è il trovarsi vincolati agli obblighi contrattuali senza poter disporre del bene e del patrimonio per un minimo di quattro anni. Il ricambio naturale, infatti, riduce notevolmente il rischio di morosità.
Lo scenario, in questo caso, si fa drammatico per il proprietario: questi è tenuto al pagamento delle tasse sul reddito da locazione e fino allo sgombero forzoso e non può rimpossessarsi del suo bene. Consigliamo di sincerarsi del reddito e dell’affidabilità del potenziale inquilino per prevenire ogni complicazione.
E VENDERE?
Vendere un immobile può non essere un atto semplice. Il distacco dal bene è sempre un momento emotivamente impegnativo, eppure la vendita apre innumerevoli scenari.
Da un lato, sgrava dai costi fissi di cui parlavamo in precedenza e inoltre crea liquidità. Vendere può essere il primo passo per realizzare un sogno nel cassetto, il la per dare corso ai progetti che si ha nel cassetto da anni.
Si può oltretutto considerare la vendita come strumento per riorganizzare e diversificare il patrimonio immobiliare: desiderate una proprietà più adatta alla locazione? Vendendo un vecchio trilocale in periferia potreste acquistare un bilocale in una zona molto servita, ideale per l’affitto.
Come abbiamo visto, il mercato immobiliare è fatto di grandi tendenze e di casi specifici. Ognuno di essi meriterebbe un approfondimento ad hoc e una valutazione consulenziale. Siamo disponibili ad ascoltarvi, in quanto Valore Casa Garantito fonda sull’ascolto del suo pubblico il suo modo di operare.