Acquistare o vendere casa è una scelta molto importante per i propri progetti personali e familiari. E, spesso, l’entusiasmo che circonda queste operazioni è tale da… far sottovalutare il fatto che esistono alcuni aspetti, di natura fiscale, che devono essere rigidamente assolti onde evitare sanzioni piuttosto severe.
Ma quante imposte si pagano per acquistare o vendere casa?
Comprare casa: le imposte da pagare
Cominciamo dalle imposte da versare per l’acquisto della casa. Se, come avviene nella maggior parte delle ipotesi, l’acquirente compra la casa da un soggetto privato o da un’impresa che è esente da Iva per le proprie vendite, pagherà:
- imposta di registro 9%;
- imposta ipotecaria 50 euro;
- imposta catastale 50 euro.
Può tuttavia capitare di acquistare l’immobile da un’impresa che sia soggetta a Iva, ovvero che abbia costruito l’immobile o effettuato i lavori di ripristino dello stesso e sta vendendo entro 5 anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero. In questa ipotesi l’acquirente pagherà:
- IVA 10% (o 22% se l’immobile è di lusso);
- imposta di registro 200 euro;
- imposta ipotecaria 200 euro;
- imposta catastale 200 euro.
Ricordiamo che la base imponibile su cui calcolare l’IVA è il prezzo di compravendita, mentre quella su cui calcolare l’imposta di registro è la rendita catastale, rivalutata del 5%, e moltiplicata per 110 in caso di prima casa e relative pertinenze, o 120 per gli altri fabbricati.
Attenzione, però. Nelle ipotesi di acquisto della prima casa le imposte di cui sopra subiscono importanti contenimenti. In particolare, se il venditore è un privato o un’impresa esente da IVA per tali vendite, l’acquirente pagherà:
- imposta di registro 2%;
- imposta ipotecaria 50 euro;
- imposta catastale 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa soggetta a IVA, l’acquirente pagherà:
- IVA 4%;
- imposta di registro 200 euro;
- imposta ipotecaria 200 euro;
- imposta catastale 200 euro.
Vendere casa: le imposte da pagare
Le cose sono più semplici per chi vende casa: il venditore pagherà infatti l’imposta sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza positiva tra l’incasso della vendita e il prezzo di acquisto.
La plusvalenza sarà a sua volta tassata secondo gli ordinari scaglioni Irpef (concorrendo dunque al reddito complessivo, essendo essa stessa un “reddito diverso”), o – su scelta esplicita del venditore – con imposta sostitutiva del 26%.
Esistono tuttavia diverse ipotesi di esenzione da tale imposizione. In particolare, la plusvalenza non viene tassata se non deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Non si applica l’imposta sulla plusvalenza anche in caso di cessione entro i cinque anni dall’acquisto se l’immobile è stato abitato dal proprietario almeno per la metà del periodo di possesso più un giorno.
Infine, sottolineiamo come siano detraibili in sede di dichiarazione dei redditi i compensi pagati a quei soggetti che si sono occupati dell’intermediazione immobiliare (purché regolarmente iscritti all’albo dei mediatori immobiliari). La detrazione fiscale permetterà al soggetto di recuperare il 19% della spesa, con un massimo di 1.000 euro annui, in un’unica soluzione (contrariamente ad altre detrazioni fiscali, dunque, non vi è ripartizione negli esercizi successivi a quello in cui sono state sostenute le spese).