COSA È NECESSARIO FARE QUANDO SI EREDITA UN IMMOBILE?
ECCO TUTTI I PASSAGGI LEGALI E BUROCRATICI PREVISTI DALLA LEGGE
La successione ereditaria di un bene immobile è un processo che prevede un preciso iter. Conoscerlo nei dettagli è fondamentale per compiere gli adempimenti necessari nei tempi e nelle modalità stabilite per legge, senza incorrere in spiacevoli imprevisti dalle ripercussioni imprevedibili. L’obiettivo di questa breve guida è analizzare passaggio per passaggio tale processo, soffermandosi sugli obblighi legali e fiscali una volta subentrati per successione nella proprieta’ di un immobile.
In primis, la dichiarazione di successione. Questa è un adempimento fiscale obbligatorio. Negli ultimi anni è tassativo compilarla in maniera telematica, la pratica per la dichiarazione di successione è fondamentale in quanto la legge italiana vieta che un qualunque bene ereditato possa essere venduto senza aver adempiuto a questo obbligo. Si tratta quindi di un ambito di natura fiscale.
Se – come accade nella maggior parte dei casi – gli eredi sono più di uno, non è necessario che venga presentata da più parti: verrà scelto a quel punto un erede, che s’incaricherà di presentare il documento nelle modalità previste.
Come specificato, la dichiarazione di successione è funzionale alla determinazione e al versamento dell’imposta di successione. Una prima considerazione che va fatta è che quest’obbligo fiscale non è fisso, ma varia al variare di due fattori:
- il valore dell’attivo ereditario
- il grado di parentela
Non tutti gli eredi, agli occhi del fisco, sono infatti uguali.
Il grado di parentela è il criterio che determina le imposte da versare. La ratio che determina quest’ultimo tende ad alleggerire l’imposta sui gradi di parentela più stretti, andando ad aumentarla quando il vincolo familiare è lontano o assente.
Esistono peraltro casi in cui l’imposta non è dovuta. Infatti ad oggi la legge prevede esenzioni dall’imposta di successione per i parenti di importo variabile a seconda del grado di parentela e che può arrivare a 1.000.000 euro per quelli più stretti.
Quindi, il computo della tassazione si complica leggermente con l’allontanarsi del grado di prossimità della parentela. Per un approfondimento, vi rimandiamo al sito dell’Agenzia delle Entrate, molto chiaro in materia.
Da tenere in considerazione che sono in ogni caso dovute le imposte catastali e ipotecarie nella misura del 3% complessivo sul valore catastale, ridotte a 200 euro fissi in caso di benefici prima casa. Quest’ultimo e’ il caso in cui l’erede destinera’ l’immobile ereditato a propria abitazione (non possedendone altre).
Oltre all’imposta bisogna specificare un altro obbligo, di natura non fiscale bensì civilistico e valido per le sole proprietà immobiliari (non vale, ad esempio, in caso l’eredità annoveri beni mobili o immateriali.)
Per vendere, occorre in effetti trascrivere l’accettazione dell’eredità. Questo adempimento viene eseguito da un notaio e l’accettazione di eredita’ può avere due forme: espressa o tacita.
Quando si subentra per successione in una proprietà immobiliare e si desidera venderla, infatti, si deve rispettare la continuità delle trascrizioni relative alla proprietà.
A occuparsi di questo principio, esiste un pubblico registro (la “Conservatoria”, oggi “Ufficio Pubblicità Immobiliare”) che raccoglie e rende pubbliche le formalità relative agli immobili, tra cui i passaggi di proprietà.
ATTENZIONE PERÒ, l’accettazione tacita è circostanza che rischia di creare problemi nel caso in cui si abbiano dei dubbi sull’eredità, in particolare in presenza di debiti.
Bisogna infatti ricordare che, accettando l’eredità, si subentra ad ogni debito o credito appartenuti al defunto.
Qualora vi fossero debiti di cui non eravamo a conoscenza, il creditore potrebbe opporre l’utilizzo continuativo del bene come riprova del fatto che abbiamo accettato l’eredità, anche qualora formalmente non lo avessimo mai fatto, e aggredire il nostro patrimonio. Consigliamo pertanto di fare un attento inventario del patrimonio che state per ereditare, onde evitare scenari di profondo disagio.
Infine, è necessario tenere conto di un ultimo scenario, che è bene considerare soprattutto sospettaste che possano sorgere delle controversie con i coeredi.
Gli eredi non sono tutti uguali non solo sul piano del trattamento fiscale, ma anche su quello testamentario.
A eredi ascendenti, discendenti e coniuge, è riconosciuta una quota dell’eredità – la cosiddetta necessaria – anche nel caso in cui caso non vengano contemplati dalle ultime volontà del de cuius (colui che lascia in eredità il bene).
Il coniuge, in caso di separazione, rimane oltretutto titolare della parte spettante fino alla pronuncia del divorzio. I figli, anche se non sono stati legalmente riconosciuti, godono di questo privilegio, infatti tutti gli eredi sopra indicati possono impugnare il testamento e rivendicare i propri diritti.
Una sommaria conoscenza del diritto testamentario può in questo senso aiutarvi a prevedere eventuali contenziosi.