I COSTI DI UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: UN BREVE SOMMARIO
Chi non ha mai effettuato una compravendita immobiliare è spesso confuso e spaventato dai costi; non solo da quelli “vivi” relativi al prezzo dell’immobile d’acquistare, ma anche da quelli generati da tutti gli obblighi fiscali e amministrativi. Talvolta, anche chi vende si chiede se ci sarà un impatto sul portafoglio tale da ridurre il margine derivante dall’operazione.
Fare chiarezza è semplice; per questo, abbiamo elaborato un breve sommario dei costi, indirizzato tanto a un pubblico di venditori quando a uno di acquirenti. La loro conoscenza vi permetterà di pianificare un’operazione di compravendita senza sorprese e nella piena consapevolezza.
PER IL VENDITORE
Essenzialmente, chi vende non ha costi né pressioni fiscali a suo carico, salvo poche eccezione.
Innanzitutto è necessario dotare l’unità immobiliare (se è presente un riscaldamento) della cosiddetta certificazione energetica. Si tratta di un documento che può essere redatto solo da parte di un tecnico certificato che, a seconda del mercato locale, può richiedere tra i 150 e i 300 euro.
A volte può essere opportuno investire in imbiancature o sgomberi e sistemazioni al fine di realizzare il massimo possibile. Nel caso in cui invece esistano difformità sul piano della regolarità urbanistica, si è obbligati a sanarle. Inoltre nel caso si vendesse un immobile nel quale non si sia portata la residenza prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si costituisce una plusvalenza che è data dalla differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita. In questo caso si può pagare al notaio un’imposta sostitutiva (ad oggi il 26%) oppure pagare l’IRPEF sull’incremento del proprio reddito.
Nel caso invece si vendesse una casa acquistata con agevolazioni sulla prima casa prima senza che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, si decade da detti benefici. Sorge quindi l’obbligo di versare la differenza di imposta più una sanzione e interessi. Non si decade e quindi non si paga nulla se si vende la propria casa e entro 12 mesi se ne acquista un’altra.
PER L’ACQUIRENTE
Per effettuare una sintesi, potremmo affermare che i costi per l’acquirente si suddividono in tre grandi famiglie
1- I costi relativi all’atto d’acquisto, ovvero le competenze e diritti del notaio e le imposte derivanti dallo stesso
Anche in questo caso si possono profilare due scenari: l’acquisto direttamente dal costruttore o l’acquisto da un precedente proprietario privato o società non costruttrice.
- Nel caso si acquisti dall’impresa costruttrice sarà necessario versare l’IVA sul prezzo dell’immobile , ovvero il 4 o 10% del valore compravenduto a seconda che si tratti o meno di una prima casa. A questa si aggiungano tre imposte: di registro, ipotecaria e catastale. In questo caso, hanno un ammontare fisso di 200 euro ciascuna.
- Nel caso invece di acquisti da una persona fisica o società non costruttrice, se si tratta di una prima casa le imposte catastale e ipotecaria ammontano a 50 euro ciascuna, quella di registro al 2% del valore catastale dell’immobile. Se si tratta invece di una seconda casa, queste ammontano a 6%, 2% e 1% del valore catastale.
Bisogna, a questo punto, determinare con precisione quali siano le condizioni per ottenere i requisiti di prima casa. Questi si ottengono essendo residenti nel comune in cui è ubicato l’immobile o impegnandosi al trasferimento della stessa entro 18 mesi. Sarà inoltre necessario poter provare di non possedere altro immobile nel comune in cui si sta acquistando, né da soli né in comunione col coniuge. Non bisogna inoltre possedere altro immobile acquistato come prima casa sull’intero territorio italiano. È prevista invece una deroga se ci si impegna a vendere l’immobile già posseduto entro 12 mesi dall’acquisto.
Possiamo dire – per fare un esempio– di acquistare una proprietà del valore di 250.000 euro dal costruttore. Questa determinerà 10.000 euro di IVA, circa 2000 euro di atto notarile (dipende dalla zona e dal professionista) e 600 euro fissi. Nel caso in cui si tratti di una seconda casa, l’IVA arriverebbe ad ammontare a 25.000, a cui sommare 2000 euro per la parcella notarile e 600 euro d’imposta. Ulteriori voci di spesa (tra i 1000 e i 3000 euro) possono essere costituiti da spese di allacciamento e accatastamento.
2 – Il costo dell’atto notarile e del mutuo
Se la parcella notarile varia a seconda del contesto e del valore dell’immobile, bisogna poi tenere conto anche di tutta una serie di costi accessori al mutuo, ovvero l’imposta sostitutiva, varie spese d’istruttoria, la perizia ed eventuali fa parte dell’incaricato e assicurazioni.
L’imposta di bollo sul mutuo varia, per esempio, al variare della presenza di un regime agevolato. Se si tratta di una prima casa ammonta allo 0,25% del totale del prestito, che sale al 2% in caso di seconda casa. I costi d’istruttoria variano a seconda della banca e si collocano tra i 500 e i 1500, mentre la perizia si attesta attorno ai 3-400 euro. Normalmente, l’accensione di un mutuo obbliga anche all’attivazione di una polizza assicurativa obbligatoria di 50-100 euro annui. Se ci si avvale di un broker, i costi possono aumentare in quanto bisogna considerare una provvigione o un compenso fisso.
3 – I costi d’agenzia
Stanziare una quota di denaro in un’agenzia è un investimento. Il mercato immobiliare odierno non consente l’approssimazione. Se siete interessati a capire come Valore Casa Garantito possa guidarvi in questo vasto territorio, siamo in ascolto. La nostra decennale esperienza è fondata sulla comunicazione sul cliente, e sull’identificazione della soluzione più propria per le sue esigenze. Vi aspettiamo all’indirizzo mail info@valorecasagarantito.com!