I DOCUMENTI RELATIVI ALL’IMMOBILE DA PRESENTARE PER ACCENDERE UN MUTUO: ECCO LA CHECK LIST DEFINITIVA
Com’è noto per ottenere un mutuo la banca richiede garanzie ben precise. Da un lato occorre dimostrare di aver la possibilità di rimborsare la rata prevista (presentando documenti relativi al proprio reddito) e dall’altro viene richiesta anche una garanzia, detta ipoteca, sull’immobile che dovrà essere conforme a tutte le normative e libero da pesi e vincoli.
In questa breve guida analizzeremo i documenti e gli aspetti relativi all’immobile oggetto di mutuo e concesso in garanzia.
L’insieme della documentazione che va presentata all’istituto di credito con cui si accende un mutuo è ampia, proprio perché la banca necessita di chiarire a fondo che la compravendita interessi un bene immobile in condizioni di piena regolarità.
Il tema della documentazione oltretutto interessa spesso tanto chi acquista quanto chi vende, dato che il venditore risponde di cio’ che sta vendendo e molto frequentemente ha in programma di utilizzare i proventi per un nuovo acquisto. Andiamo quindi a elencare l’insieme di documenti amministrativi, condominiali e catastali che torneranno sicuramente utili.
LA DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA: IL TITOLO DI PROVENIENZA
Il primo documento di cui tenere conto quando s’intende sottoscrivere un mutuo è il titolo di provenienza. Si tratta di un documento che stabilisce il diritto di proprietà sul dato immobile. Bisogna infatti ricordare che, secondo le leggi vigenti, non si è tecnicamente proprietari di un immobile ma si è titolari del diritto di proprietà dell’immobile stesso. I titoli di proprietà possono essere di varia tipologia, i più frequenti dei quali sono: compravendita – nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato – donazione, eredità o attrazione, nel caso in cui si detenga la proprietà di un terreno e si divenga, pertanto, proprietari di tutto ciò che viene costruito su di esso. Altro sistema di acquisizione è per decreto, ad esempio nel caso di trasferimento derivante da aste giudiziarie.
Al di là delle tipologie di titoli di proprietà, bisogna considerare che il titolo in sé è letteralmente “un pezzo di carta”: per conferirgli valore (o meglio produrre effetti nei confronti di tutti) ai sensi della legge questo deve essere trascritto all’ufficio pubblicità immobiliare, altrimenti detta Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Infatti, non fa fede la presenza del documento in sé, ma quanto è trascritto nei pubblici registri. È proprio quest’ente che è deputato all’attestazione del titolo: qui viene eseguita la trascrizione che rende opponibile, quindi valido, il titolo nei confronti dei terzi.
LE MODIFICHE INTERNE
Per sincerarsi che l’immobile sia in un quadro di completa regolarità urbanistica, la banca richiederà la redazione di una perizia tecnico estimativa, effettuata normalmente da una società specializzata terza.
Le modifiche interne ed esterne vanno autorizzate e la giurisprudenza in merito varia al variare della modifica. Se si tratta di modifiche interne e di impatto lieve, è sufficiente l’intervento da parte di un tecnico abilitato che redigera’ e inviera’ all’Ufficio Tecnico una comunicazione in cui descrive le opere da realizzare. Se si tratta di modifiche esterne, il cui impatto è più vistoso, la questione può complicarsi. In Italia, esistono due grandi campi normativi: il quadro nazionale e quello comunale. Queste regole molto dettagliate prevedono che i locali debbano avere delle caratteristiche prefissate (in merito a superficie, altezza, larghezza, profondità), salvo deroghe specifiche. Esistono norme sulle superfici vetrate in riferimento alle superfici dei locali. Inoltre esistono anche regole sulla suddivisione interna degli ambienti: ad esempio, uno spazio destinato al living come un tinello o un soggiorno non può dare direttamente su un bagno. Queste normative sanciscono inoltre anche superfici e altezze minime.
Spesso si verifica il caso per cui modifiche interne pregresse non sono mai state denunciate. Ad oggi, se si tratta di interventi autorizzabili – quindi il linea con le norme vigenti – si può regolarizzare anche posteriormente, tramite il pagamento di una sanzione e la presentazione di una comunicazione al comune di competenza (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, comunemente conosciuta come CILA). L’ufficio tecnico del comune è l’ente di riferimento dove è depositato il documento. Bisogna inoltre ricordare che le modifiche esterne devono sempre essere autorizzabili dal Comune. Se presenti interventi pregressi non sanabili l’unico modo è ripristinare la divisione degli spazi precedente con opere murarie e con l’esborso che ne consegue.
LA VISURA E LA SCHEDA CATASTALE
Il catasto è un pubblico registro che ha funzione esclusivamente fiscale: individua i beni immobili attribuisce loro una rendita catastale, che è un valore su cui vengono calcolate le imposte (IMU e imposta di registro)
Al fine di permettere alla banca di effettuare le verifiche sull’immobile e’ necessario presentare due documenti: la scheda catastale rasterizzata e la visura catastale storica.
La scheda catastale rasterizzata è un disegno dell’immobile e deve essere scaricata dal Catasto. Può essere richiesta al proprietario oppure incaricando un tecnico abilitato.
La visura storica, ottenibile sempre in Catasto, contiene l’indicazione dell’attuale proprietà, le modifiche presentate all’immobile e i passaggi di proprietà.
LA PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA
Presentando quindi il titolo di proprietà, la scheda e la visura catastale e i provvedimenti urbanistici, la banca incarichera’ un perito che si occupera’ a seguito di sopralluogo presso l’immobile di verificare che sia tutto in ordine.
Ricapitolando, per poter istruire una domanda di mutuo presso un istituto di credito, occorre presentare due ordini di documentazione:
- documenti personali (di stato civile e di reddito)
- documenti relativi all’immobile che si vuole acquistare
Relativamente a questi ultimi, come minimo, saranno necessari:
- il titolo di provenienza (cioe’ quel documento che attribuisce al venditore il diritto di proprieta’ sull’immobile)
- la scheda catastale rasterizzata (quindi scaricata dal Catasto)
- la visura catastale storica (anche questa ottenibile dal catasto)
- i titoli autorizzativi urbanistici (cioe’ quei provvedimenti che hanno autorizzato lo stato attuale dell’immobile, ottenibile presso l’Ufficio Tecnico del comune in cui e’ ubicato l’immobile).
la certificazione energetica
Raccolta questa serie di documenti ci si può rivolgere al proprio ente di credito con maggiore serenità, certi che nessun imprevisto si frapporrà tra noi e i nostri progetti!