Quando si può imputare all’agente immobiliare una responsabilità per il proprio operato in relazione alla conclusione di un affare?
Ricordiamo che quella di agente immobiliare è una particolare tipologia di agenti di affari in mediazione che – oltre che nel codice civile – trovano una propria disciplina nella legge n. 39 del 1989 e nelle successive norme integrative e modificatorie della medesima.
Di entrambe queste ipotesi, nella sostanza, si occupa il primo comma dell’art. 1759 del codice civile, a mente del quale il mediatore (e quindi nello specifico anche l’agente immobiliare) è tenuto a comunicare alle parti «le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso».
Com’è evidente la norma può trovare applicazione tanto nelle ipotesi in cui l’affare si è concluso tanto nella circostanza opposta, ovvero quanto l’affare non è andato in porto.
Ciò che l’agente deve comunicare sono tutte le circostanze in grado d’incidere sulla valutazione e sicurezza dell’affare.
Che vuol dire valutazione e sicurezza dell’affare?
Se si sta vendendo un terreno che sarà oggetto di parziale futura espropriazione in ragione della realizzazione in zona di un’opera pubblica, è evidente che tale circostanza debba essere comunicata.
Se in un’abitazione la veranda presente non è stata oggetto di condono, è evidente che il potenziale acquirente debba essere messo a conoscenza del fatto; idem per ciò che concerne la esistenza – o meno – del certificato di agibilità.
Condizione essenziale per il rimprovero – inteso nel senso giuridico del termine – dell’agente immobiliare è che le circostanze non comunicate siano a lui note.
La notorietà delle circostanze è quindi dirimente ai fini della possibile valutazione della responsabilità dell’agente immobiliare.
Quando un elemento inerente all’affare può dirsi noto all’agente immobiliare?
Evidentemente quando si può dare prova che lo stesso ne avesse conoscenza.
La diligenza dell’agente immobiliare
Fino a che punto ci si può spingere nel rimproverargli che ne avrebbe comunque potuto avere conoscenza?
Detta diversamente: quale è la misura della diligenza da richiedere all’agente immobiliare e quindi che si andrà a valutare nel caso di controversia?
Come sempre in questi casi, è utile volgere lo sguardo all’opera della giurisprudenza.
Tale circostanza, si legge nella sentenza appena citata legittima il promissario acquirente a non versare la provvigione che sarebbe spettata al mediatore.
Naturalmente il principio va applicato guardando caso per caso: difficile poter ipotizzare una esclusiva responsabilità del mediatore laddove la difformità urbanistica sia tale da potere essere conosciuta anche da un compratore non esperto.
In ogni caso ciò non esime il mediatore, come si suole dire per scrupolo (in termini giuridici, per la dovuta diligenza professionale), dal reperimento di tutte le informazioni utili nell’ottica dell’affare.
È stato poi anche affermata la responsabilità del mediatore che non ha comunicato alle parti l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per l’affare (Cass. 14 luglio 2009 n. 16382), sebbene tale conclusione sia tutt’altro che unanime (Cass. 7 luglio 2009 n. 15926)
Articolo scritto dall’Avv. Alessandro Gallucci di condominioweb