Vendere casa con mutuo: è possibile? Come fare? È una domanda frequente tra i tanti proprietari che non sono al loro primo acquisto ma che desiderano cambiare casa avendo già sottoscritto e ancora in corso un mutuo bancario stipulato per l’acquisto della casa precedente. All’interno della domanda “Posso vendere una casa con mutuo?” ci sono in realtà almeno due sfumature di significato diverse, entrambe da prendere in esame per essere consapevoli di cosa è possibile e non è possibile fare e, soprattutto, di cosa dice la legge in merito e di qual è la prassi.
Accollo del mutuo: cos’è e cosa comporta
La prima accezione della domanda, è quella che potrebbe essere così tradotta: “Posso vendere la mia casa trasferendo al compratore anche il mutuo che ho sottoscritto per acquistarla?”. La risposta, in questo caso, è che la legge lo consente. Questa procedura si chiama, tecnicamente, “accollo del mutuo” ed è un contratto con cui l’intestatario del mutuo e una terza persona (in questo caso l’acquirente) concordano che quest’ultima si assuma il debito contratto da chi originariamente ha contratto il mutuo.
Sembra semplice vero? Purtroppo, però, non lo è. Esistono diverse tipologie di accollo del mutuo, denominate accollo interno o esterno, liberatorio o cumulativo.
- L’accollo interno non modifica in alcun modo i soggetti dell’obbligazione originaria che il mutuo porta con sé. Si tratta, appunto, di un accordo interno tra due soggetti che in nessun modo coinvolge il creditore. Cosa significa? Significa che, di fatto, l’intestatario originario del mutuo verrà comunque ritenuto responsabile del pagamento di quanto dovuto, se la terza persona coinvolta nell’accollo non dovesse provvedere al pagamento. Chiarito questo punto, appare chiaro che nessun venditore di una casa o un immobile si assumerebbe questo rischio, a meno di situazioni molto particolari.
- L’accollo esterno invece prevede che un soggetto terzo subentri a tutti gli effetti in sostituzione della persona che ha originariamente contratto il mutuo, assumendosi gli obblighi nei confronti del creditore (la banca) e assumendo quindi un ruolo attivo nell’adempimento dell’obbligazione. L’accollo esterno può essere liberatorio o cumulativo: nel primo caso, la banca accetta di liberare l’intestatario originario del mutuo da ogni obbligo, trasferendoli al nuovo accollante. Se invece il creditore (la banca) non aderisce all’accollo, l’intestatario originario del mutuo rimane responsabile del pagamento insieme all’accollante. Si parla in questo caso di accollo esterno cumulativo.
Come si vede, spetta alla banca creditrice approvare un eventuale accollo esterno liberatorio. Sebbene dunque la legge preveda questa possibilità, immaginate un istituto di credito che si ritrovi di fronte un soggetto terzo, che non conosce e con il quale magari non ha mai avuto rapporto precedenti, che chiede di subentrare a un mutuo già concesso a fronte di controlli eseguiti a suo tempo su un’altra persona (l’intestatario originario del mutuo).
Non è difficile immaginare che la possibilità che la banca approvi e dia il suo benestare a un accollo esterno liberatorio sono piuttosto limitate. Nella maggior parte dei casi, la banca proporrà all’intestatario originario del mutuo di estinguere il proprio mutuo e alla terza persona di aprire un nuovo mutuo.
Vendere casa con mutuo in corso: il mutuo ponte e sostituzione di garanzia
La seconda accezione della domanda “Posso vendere casa con un mutuo?” è quella che sottintende una richiesta di “portare con sé” il proprio mutuo, acquistando una nuova casa e mantenendo il mutuo attuale (stipulato per l’acquisto della casa precedente), con le medesime condizioni e lo stesso importo della rata. Anche in questo caso si possono fare considerazioni simili rispetto a quanto detto per l’accollo del mutuo: sulla carta, la legge prevede alcune possibilità – tra cui il mutuo ponte e la sostituzione di garanzia – ma la frequenza con la quale gli istituti di credito acconsentono a tali procedure non è altissima.
La soluzione che più frequentemente si prospetta, dunque, è quella che prevede la vendita di una casa e, con parte di quanto incassato, l’estinzione del mutuo precedente e l’apertura di un nuovo mutuo relativo al nuovo acquisto.
Fatta questa doverosa premessa, ecco tutto ciò che occorre sapere in relazione al mutuo ponte e alla sostituzione di garanzia.
Il mutuo ponte: un mutuo cambio casa a breve termine
Il mutuo ponte è una soluzione temporanea che consente di acquistare una nuova casa prima di vendere quella attuale, utilizzando come garanzia il valore della prima abitazione. In pratica, si ottiene un nuovo mutuo che copre sia il prezzo della nuova casa sia il saldo residuo del mutuo precedente.
Per quanto riguarda le somme massime che gli istituti di credito di norma sono disposti a concedere tramite questo tipo di finanziamento, in genere non vanno oltre il 60% del valore dell’immobile che si intende mettere in vendita, mentre la durata massima del piano di ammortamento per il rimborso è di 2 anni. Il mutuo ponte, dunque, è a tutti gli effetti un mutuo a breve termine.
Per ottenere un mutuo ponte, la banca valuterà attentamente la tua capacità di rimborsare entrambi i mutui, considerando il tuo reddito, le tue spese e il valore delle proprietà coinvolte. La probabilità che la banca accetti un mutuo ponte dipenderà principalmente dalla situazione finanziaria complessiva e dalla solidità delle garanzie offerte.
La sostituzione di garanzia: sostituire la garanzia immobiliare
La sostituzione di garanzia è un’altra opzione per cambiare casa con un mutuo in corso. In questo caso, anziché estinguere il mutuo esistente e stipularne uno nuovo, si mantiene il mutuo attuale e si sostituisce la garanzia immobiliare con quella della nuova casa. In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile.
È bene sapere, però, che non sempre questa strada è percorribile. La propria banca, infatti, potrebbe non accettare di spostare l’ipoteca, una eventualità che si verifica – a ben guardare – nella maggior parte dei casi. Per l’istituto di credito, infatti, è certamente più sicuro, conveniente e usuale – come abbiamo già detto – richiedere l’estinzione del mutuo precedente e avviare poi l’apertura di un nuovo mutuo sull’acquisto della nuova casa. Questo per ragioni procedurali e finanziarie.
Vendere casa con mutuo in corso: cosa è bene sapere
Chi si approccia all’idea di vendere la propria casa acquistata attraverso la sottoscrizione di mutuo per acquistare una nuova abitazione, facendo anche in questo caso affidamento sulla presenza di mutuo, ha a disposizione alcuni strumenti. Ed è bene che ne parli con il proprio istituto di credito per conoscere fattibilità e dettagli.
Allo stesso tempo, è necessario essere anche consapevoli che gli strumenti di cui abbiamo parlato richiedono numerosi controlli, procedure precise e che non sempre la banca è disponibile a dare la propria approvazione. E che molto spesso la soluzione più semplice è anche la più efficace: vendere la propria casa, estinguere il mutuo in corso con una parte di quanto incassato, e infine aprire un nuovo mutuo per l’acquisto della nuova casa.