Ereditare un immobile è una circostanza estremamente comune e che riguarda soggetti di differente fascia di reddito, età anagrafica e grado d’istruzione.
Che il lascito sia un bilocale in periferia o un complesso immobiliare dal valore milionario, c’è però un vissuto comune a quasi tutti coloro i quali si trovano in questa situazione: il dover trovare un accordo con i coeredi.
Al netto di sporadici casi in cui un individuo gode del ruolo di erede unico di un intero patrimonio (grande o piccolo che sia), nella stragrande maggior parte dei casi sarà infatti necessario dover ripartire il totale di una proprietà immobiliare in quote, a seconda di quanto stabilito per legge o per volontà testamentaria.
Si tratta di un momento delicato; non solo perché questo avviene immediatamente dopo la scomparsa di un caro, ma perché – se gestito superficialmente – può minare l’armonia della famiglia più legata o letteralmente far esplodere quella già gravata da tensioni e dissapori.
Cerchiamo ora, alla luce di un’esperienza che dura decenni, di fornirvi le coordinate per comprendere l’importanza di determinate azioni e i rischi di altre.
Una dinamica molto frequente è un primo scontro di vedute sulla destinazione da riservare all’immobile ereditato. Ogni erede fatalmente avrà visioni e programmi differenti. Nei contesti familiari, accade con grande frequenza che il primo dissidio nasca attorno a un bivio iniziale: lasciare l’immobile vuoto o farne altro?
Le case di famiglia sono un inevitabile scrigno di ricordi, passioni e vissuti: l’emotività e il legame potrebbero spingere qualcuno a optare per conservare la casa così com’è, ad memoriam di tutti coloro i quali l’hanno abitata.
Oseremmo sconsigliare questa umanissima svista: un immobile inutilizzato è un costo fisso che non genera ricavi: fiscalmente, amministrativamente e in termini di eventuali interventi di manutenzione. Vale la pena di sobbarcarsi questo peso per mantenere un memoriale dei bei tempi passati?
Scartata quest’ipotesi, un altro bivio che può creare dissapori e divergenze di vedute ha a che vedere con la messa a reddito dell’immobile. Sempre in virtù dell’attaccamento, si potrebbe pensare che locare la proprietà immobiliare possa essere l’idea migliore. Mettere in affitto sembra apparentemente conciliare “il meglio dei due mondi”: la famiglia rimarrebbe saldamente in possesso della casa, ma si garantirebbe un’entrata fissa tale da ripagare i costi di mantenimento e generare dei margini di utile.
Anche in questo caso, però, l’esperienza ci insegna come la gran parte degli eredi che si è accordata per locare ha rapidamente cambiato idea, optando per la vendita. Questo avviene per 3 ordini di ragioni:
- In primo luogo, eccezione fatta per casi di patrimoni di grande valore, il lascito è spesso un immobile datato: la classica casa dei genitori che risale magari agli anni del boom dell’edilizia e contraddistinta da una classe energetica molto penalizzante. Questo genera chiaramente un posizionamento sul mercato e dei potenziali guadagni di bassa fascia. A questo si unisca il fatto che menzioniamo qui di seguito
La resa di un affitto suddivisa tra diversi eredi è pressoché ininfluente, ma quella stessa resa, in caso di vendita, diviene enormemente maggiore. - Immaginate di allocare la casa dei genitori e di dover suddividere una mensilità di 800 euro tra tre fratelli. Si tratterebbe di un ricavo minimo. Tuttavia, quella stessa casa, sebbene magari da ammodernare e omologare, potrebbe generare da venduta un’entrata di 200.000 euro. Ripartiti su tre eredi fanno 66.500 euro a persona: per ottenere lo stesso ammontare attraverso un affitto sarebbe necessario cumulare pazientemente 18 anni di mensilità.
- L’affitto può creare dissapori tra i coeredi. La gestione burocratica, amministrativa e operativa di un immobile in affitto genera uno sforzo logistico non indifferente. È necessario trovare un inquilino, sincerarsi della sua affidabilità, comprendere quale sia la migliore famiglia di contratto d’affitto da proporre e continuare a provvedere al costo fisso delle spese di proprietà. Affittando a canone libero, oltretutto, vi ritroverete a non poter disporre del patrimonio per almeno otto anni. Se già gestire un’allocazione da soli è complesso, farlo con un gruppo di coeredi può trasformarsi in una vera e propria sfida.
La nostra esperienza indica che la vendita è senza dubbio l’opportunità migliore. Anche in questo caso è necessario però trovare un accordo solido ancor prima che il coerede delegato, presenti la dichiarazione di successione. Consigliamo a questo merito di avvalersi della consulenza di uno studio notarile.
Infatti, spesso emergono criticità a causa della più umana delle circostanze: i rancori familiari pregressi.
Insomma, ogni famiglia è infelice a modo suo e il passaggio di proprietà di una casa ereditata è spesso il detonatore che fa esplodere decenni di mal di pancia e ruggini.
Il consiglio che sentiamo di darvi è quanto segue: ogni presa di posizione radicale, ogni imposizione e ogni no categorico danneggiano non solo le altre parti in causa, ma anche l’autore stesso della linea dura. Una casa che rimane vuota in attesa che gli eredi trovino una difficoltosa intesa diplomatica sul prezzo a cui vendere è una proprietà che si deprezza. Similmente, una casa che rimane vuota perché gli eredi non accettano di vendere la propria parte per questione di poche migliaia di euro è un costo fisso a carico di tutti.
I sacrifici di un padre o di una madre che hanno risparmiato per una vita costruendo il sogno di una casa di proprietà, in buona sostanza, potrebbero essere resi vani dall’ostinazione di due fratelli bisticciosi. Ne vale davvero la pena?
Avrete occasione di vendicarvi delle gelosie d’infanzia, di quel torto subito anni prima o di un parente che vi ha ingiustamente estromesso dalla sua vita, anche se ci sentiamo di sconsigliare la vendetta in linea di principio. Quel che conta è trovare un compromesso di cui possano beneficiare le tasche di tutte, rendendo i sacrifici di quel padre e di quella madre un valore davvero condiviso.