Vendere una casa non in regola: cosa dice la legge

Vendere una casa è un processo complesso che richiede attenzione a molti dettagli, non ultimo la conformità alle normative edilizie. Quando una casa non è in regola, il compito diventa ancora più arduo, ma non impossibile. Ecco, quindi, alcune informazioni importanti su come gestire la vendita di una casa con abusi edilizi, affrontando le normative vigenti, gli abusi sanabili e quelli che non lo sono, e i passaggi necessari per portare a termine la transazione.

Normative edilizie: un quadro generale

Le normative edilizie sono leggi e regolamenti che governano la costruzione, la modifica e la manutenzione degli edifici. In Italia, queste normative sono complesse e possono variare a livello comunale, regionale e nazionale. Alcuni dei documenti e dei regolamenti più rilevanti includono:

1. Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380): è la normativa di riferimento a livello nazionale che disciplina le attività edilizie.
2. Regolamenti Urbanistici Comunali: ogni comune ha specifiche normative che possono influenzare le possibilità di costruzione e modifica degli edifici.
3. Piano Regolatore Generale (PRG) o Piano di Governo del Territorio (PGT): stabilisce le destinazioni d’uso dei suoli e le possibilità edificatorie.

Per vendere una casa, è essenziale che l’immobile sia conforme alle normative edilizie e urbanistiche. Tuttavia, non è raro trovare edifici con abusi edilizi, ossia interventi realizzati senza le necessarie autorizzazioni.

Abusi edilizi: cosa sono e come riconoscerli

Un abuso edilizio è una qualsiasi modifica o costruzione effettuata senza il permesso delle autorità competenti. Gli abusi edilizi possono variare notevolmente in gravità e tipologia, includendo:

1. Costruzioni senza permesso: edifici o parti di essi costruiti senza alcuna autorizzazione.
2. Modifiche non autorizzate: alterazioni significative alla struttura di un edificio esistente, come ampliamenti o cambi di destinazione d’uso, senza i necessari permessi.
3. Mancata conformità ai progetti approvati: situazioni in cui la costruzione effettiva non corrisponde ai progetti approvati dalle autorità.

Abusi edilizi: quali è possibile sanare e quali no

Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. La sanabilità dipende dalla tipologia di abuso e dalla conformità dell’intervento alle normative vigenti al momento della richiesta di sanatoria. Gli abusi edilizi possono essere classificati in:

Abusi sanabili

1. Interventi di minore entità: piccole modifiche, come la realizzazione di una tettoia, possono spesso essere sanate tramite il pagamento di una sanzione e la presentazione di una richiesta di sanatoria.
2. Cambi di destinazione d’uso: se il cambio d’uso è compatibile con le norme urbanistiche attuali, è possibile regolarizzarlo.
3. Ampliamenti modesti: aggiunte di piccole dimensioni che rispettano i parametri di densità edilizia e distanza dai confini possono essere sanate.

Abusi non sanabili

1. Costruzioni in aree vincolate: edifici costruiti in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali senza autorizzazione difficilmente possono essere sanati.
2. Interventi che violano norme di sicurezza: modifiche che compromettono la sicurezza strutturale dell’edificio o la sicurezza antincendio non possono essere sanate.
3. Edifici interamente abusivi: strutture costruite senza alcuna autorizzazione, in totale violazione delle norme urbanistiche e edilizie, sono generalmente impossibili da sanare.

Come vendere una casa con un abuso edilizio

Vendere una casa che presenta abusi edilizi richiede attenzione a vari passaggi legali e burocratici. Ecco alcune informazioni e passaggi per affrontare questa situazione.

Verificare e documentare gli abusi

Prima di tutto, è fondamentale identificare e documentare tutti gli abusi presenti nell’immobile. Questo può richiedere una verifica con un tecnico specializzato, come un geometra o un architetto, che possa effettuare un rilievo preciso e confrontarlo con i progetti approvati.

Richiesta di sanatoria

Se gli abusi sono sanabili, il passo successivo è presentare una richiesta di sanatoria al Comune. La procedura generalmente include:

• Presentazione della domanda: richiesta di accertamento di conformità tramite appositi moduli comunali.
• Pagamento di sanzioni: le sanzioni possono variare a seconda della tipologia e della gravità dell’abuso.
• Attesa dell’approvazione: La durata dell’iter può variare, ma una volta ottenuta la sanatoria, l’immobile sarà in regola.

Dichiarazione in atto di vendita

A differenza di quanto può comparire a seguito di ricerche online in merito, è importante sapere che in nessun caso può essere venduto un immobile afflitto da difformità non sanate. L’ordinamento infatti prevede in questo caso che l’atto notarile sia nullo.

Il Decreto Salva Casa per la regolarizzazione degli immobili

Il Governo italiano ha approvato il cosiddetto Decreto Salva Casa, un disegno di legge che dovrebbe consentire ai proprietari di immobili di sanare piccole irregolarità edilizie in modo più snello e conveniente. Questo decreto nasce dalla necessità di affrontare il vasto numero di abusi edilizi minori presenti nel territorio nazionale, che spesso impediscono ai proprietari di vendere o ristrutturare i propri immobili. Secondo i dati più recenti, infatti, circa il 60% del patrimonio immobiliare nazionale è afflitto da piccole o grandi irregolarità. Il decreto prevede una serie di misure mirate a semplificare le procedure di regolarizzazione, riducendo la burocrazia e i costi associati alla sanatoria degli abusi edilizi.

Tra le principali novità che dovrebbero essere introdotte dal Decreto Salva Casa, vi è l’istituzione di una procedura semplificata per la sanatoria delle piccole irregolarità. Questa procedura sarà accessibile per interventi minori, come la realizzazione di tettoie o piccoli ampliamenti che non compromettono la sicurezza strutturale degli edifici. I proprietari potranno presentare una dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia, accompagnata da una perizia tecnica asseverata da un professionista abilitato. Tale dichiarazione sarà sufficiente per ottenere la sanatoria, evitando così lunghi e costosi iter burocratici.

Agevolazioni del Decreto

Il Decreto Salva Casa introduce anche agevolazioni economiche per incentivare i proprietari a regolarizzare le proprie situazioni. Inoltre, il decreto prevede la possibilità di rateizzare le sanzioni.

Un altro aspetto importante del Decreto Salva Casa è l’introduzione di una normativa più flessibile per i cambi di destinazione d’uso. In molte aree del Paese, gli edifici sono stati utilizzati per scopi diversi da quelli originariamente previsti senza le necessarie autorizzazioni. Il decreto consentirà di regolarizzare questi cambi d’uso a patto che siano compatibili con le normative urbanistiche vigenti e che non comportino rischi per la sicurezza.

Preparazione, conoscenze e professionalità sono le carte vincenti

Vendere una casa non in regola presenta indubbiamente delle sfide, ma con la giusta preparazione e l’assistenza di professionisti qualificati, è possibile gestire efficacemente il processo. La chiave è agire in maniera trasparente, informare adeguatamente l’acquirente e assicurarsi di rispettare tutte le normative vigenti. Se vuoi approfondire questo argomento chiamaci o scrivici per una consulenza: sapremo guidarti per vendere al meglio la tua casa e risolvere ogni problematica.