Vendere un immobile che proviene da una donazione pregressa è sempre stato un tema “spinoso” nel diritto immobiliare italiano: fino a poco tempo fa, infatti, l’acquirente rischiava di vedere l’immobile rivendicato dagli eredi che ritenevano leso il proprio diritto di legittima. Questo ha spesso frenato vendite, complicato le trattative e reso gli istituti di credito più cauti nel concedere mutui con garanzia sull’immobile oggetto di donazione.
Ma da dicembre 2025 tutto è cambiato. Con una serie di modifiche al Codice Civile e alla disciplina della circolazione dei beni, il legislatore ha introdotto una nuova regola di sicurezza giuridica che tutela chi acquista, rendendo finalmente la compravendita sicura anche quando l’immobile ha avuto origine da una donazione. Vediamo come.
La situazione precedente
Negli anni passati, quando un immobile era stato donato – per esempio da un genitore a un figlio – e poi rivenduto, gli altri eredi potevano proporre l’azione di riduzione per tutelare la loro quota di legittima. In parole semplici: se la donazione aveva intaccato la quota di legittima di un erede, questi poteva chiedere che venisse ripristinata e tale azione poteva arrivare fino a coinvolgere anche il terzo acquirente dell’immobile.
Questo significava che l’acquirente rischiava di perdere l’immobile o di trovarsi vincolato da un contenzioso a distanza di anni.
In pratica, la compravendita di immobili derivanti da donazione era percepita come rischiosa e spesso richiedeva accertamenti approfonditi o coperture assicurative aggiuntive.
La svolta normativa: cosa cambia dal 18 dicembre 2025
Nel dicembre 2025 è entrata in vigore una riforma della disciplina delle donazioni e della circolazione dei beni immobili che ne derivano, con effetti immediati su come queste vendite vengono trattate. In particolare, la grande novità riguarda l’interpretazione e l’applicazione dell’art. 563 del Codice Civile, ora integrato da disposizioni che tutelano in modo più netto il terzo acquirente.
La regola fondamentale
Chi acquista una casa derivante da donazione non rischia più di perdere il bene a causa di una azione di riduzione proposta da un erede leso: la posizione dell’acquirente in buona fede è protetta anche prima del decorso del classico termine ventennale dalla trascrizione della donazione.
Cosa significa in pratica
- L’erede che ritiene violata la sua quota di legittima non può più colpire l’immobile oggetto di vendita se è stato venduto a un terzo.
- L’erede può soltanto avanzare un diritto di credito nei confronti del donatario originario (cioè chi ha ricevuto la donazione), chiedendo un risarcimento in denaro per la lesione.
- L’immobile resta nella piena disponibilità del nuovo proprietario e non può più essere reclamato.
Questa novità da un lato tutela gli eredi, consentendo loro di chiedere un risarcimento; dall’altro mette chiare barriere protettive per l’acquirente, che ora può comprare con maggiore tranquillità.
Cosa cambia per chi compra o vuole finanziare l’acquisto
Con la normativa precedente, molte banche e finanziarie esitavano a concedere un mutuo con garanzia su un immobile derivante da donazione, proprio per il rischio giuridico di contenzioso. Oggi:
- la compravendita di un immobile derivante da donazione è considerata pienamente commerciabile;
- gli istituti di credito possono trattare l’immobile come garanzia senza clausole aggiuntive;
- il credito ipotecario risulta più facilmente concedibile.
Questa novità può accelerare le vendite e aumentare l’accessibilità finanziaria per gli acquirenti.
Cosa rimane invariato: tassazione e plusvalenza
La riforma riguarda principalmente la circolazione e la tutela dei terzi acquirenti. Non modifica, invece, le regole fiscali generali, in particolare:
- se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’atto di donazione, la differenza tra prezzo di vendita e valore dichiarato in donazione può essere considerata plusvalenza tassabile ai fini Irpef;
- trascorsi 5 anni, in genere non si applica la tassazione sulla plusvalenza se l’immobile non rientra nelle altre categorie tassabili per legge.
Queste regole fiscali restano applicabili indipendentemente dalle novità sulla circolazione.
Oggi la vendita di un immobile proveniente da donazione non è più un tabù. La riforma ha reso queste operazioni molto più sicure, riducendo i rischi per gli acquirenti e favorendo la circolazione dei beni.
Per chi opera nel settore immobiliare, si tratta di un cambiamento importante che apre nuove opportunità e semplifica molte trattative.